房地产项目并购法律服务方案 作者：未知     时间：2019-03-05    来源：互联网

房地产项目并购法律服务方案

致**总及贵公司：

  非常感谢您对本所的信任，我们十分希望有机会为您提供法律服务。通过与您的交流与接触，我们对您的法律需求有了初步的了解，我们非常愿意为您尽绵薄之力。

一、关于我们

北京市*****律师事务所是一家经北京市司法局批准设立的综合性合伙制律师事务所。地理位置得天独厚，交通快捷便利，办公环境优雅。*****现设有多个业务部门，法律服务范围涵盖了环境能源、公司证券、房地产、金融、知识产权等领域，以及诉讼与仲裁等传统法律业务。

*****拥有一支理论基础扎实雄厚、执业经验丰富的律师团队。目前，有二十余名不同领域内知名律师加盟*****，其均毕业于国内外著名学府法学院，受过正规、严格的法律教育；大部分律师具有法学硕士、博士学位或海外留学背景；为建立和维持一支令客户信赖的高素质律师团队，*****将长期从海内外知名学府的毕业生中遴选精英，并为其提供系统的专业培训，从而建立起一支以专业特色为核心的律师团队，进一步优化组合，取得行业内的竞争优势，以客户的实际需求为出发点，为客户提供切实有效的解决方案，从而满足在日渐复杂化的商业活动中不断增加的客户需求。

二、服务项目

鉴于贵方有收购某商业地产之全部股权（以下简称“收购标的”），并聘请律师事务所提供法律服务之意愿，我们为您提供包括专项法律咨询、尽职调查、出具法律意见书、协助设计项目方案等专项法律服务，现特此向贵方提交如下服务，供参考，敬请提出意见和要求。

（一）房地产项目收购过程中法律问题的咨询和建议

我们为本次房地产项目收购过程中遇到的法律问题提供咨询和建议服务，涉及关键问题的，我们出具专门的法律意见书，以供贵方决策参考。

（二）房地产项目收购意向谈判和签订意向书

通常该类意向书需要就尽职调查、排他期及保密事项作出约定，以便双方展开下面一步工作。

（三）法律尽职调查报告

这是整个项目交易的基础性工作。其旨在了解所购买的标的物的权利状态、合规性以及风险敞口，以便收购方全面评估收购风险，为最终是否购买及如何购买提供决策依据，是设计项目交易结构以及拟定交易文件具体内容的基础。通常我们会在调查结束时出具一份尽职调查报告供客户参考。

1、尽职调查流程

确定调查范围→发送《尽职调查清单》→回收有关材料→审阅回收的文件→结合初次文件，必要时《补充尽职调查清单》→向目标公司的高管、有关人员进行必要的核实并索要书面保证或证明→向有关单位（工商、税务、房管、商务、交易伙伴）进行必要的调查不核实→《尽职调查报告》出炉。

2、尽职调查内容

房地产项目收购的尽职调查工作通常主要涵盖下述内容（具体内容以法律尽职调查清单为依据）：

（1）卖方之基本情况，主要是房地产公司的股东及其出资状况、排它权或优先权的存在与否；

（2）土地权属状况，是否存在权利瑕疵或权利限制或负担；

（3）建筑物开发合规性，主要是从城市规划、环境保护、人/消防等方面进行考察；

（4）重大合同履行情况，考察与收购标的有关的合同履约风险。

（5）项目的经营状况，其管理者、经营模式和业态、租赁情况以及营收情况等；

（6）房地产公司的债权和债务状况；

（7）房地产公司对外担保情况

我们制定了详细的房地产项目尽职调查文件清单，针对上述每一项要求出售方提供相应的文件供我们审查。同时对房地产项目之股权收购情况下，还需要对目标公司的股权结构、公司治理结构以及资信状况进行考察。

3、尽职调查的主要作用

首先，对整个公司的信息进行树立，弥补双方信息不对称问题。

其次，对所涉及的法律事项以及所有审查过的信息所隐含的法律问题进行评价。

在此，提出建议。分析以后，发现存在这样的问题，有什么样的建议可以提出，进行处理。比如说土地闲置，在并购时，这土地已经闲置两年了，按照《房地产管理法》的规定，政府是可以收回去的，这个问题怎么处理？所以要给客户一个建议。不能说只有风险，而是要给客户提供一个解决的办法，这很重要。

（四）交易结构设计

律师做完尽职调查以后，要给客户提供一个方案，怎么去做，按照什么模式去交易，是直接收购这个公司还是通过股权？是并购还是兼并？采取什么方式，要给客户一个建议，做一个方案，包括风险的控制、节约交易成本、便于操作等角度提出并购方案。经常考虑的因素有：

（1）资产收购和股权收购的选择；

（2）整体收购和分割收购的选择；

（3）可否通过作价出资的方式收购；

（4）融资安排：股东贷款与银行贷款的选择。

（五）项目税费策划

帮助客户寻找最有利节约税费的交易结构和模式。重点关注所得税、土地增值税、契税、营业税、土地使用税等。

（六）起草项目交易文件

通常这是落实尽职调查以及交易结构设计成果的重要工作。通过文件具体条款的设计和表述规避一经发现的或可能存在的法律风险，并合理安排和控制交易进度。通常涉及的文件有：

（1）框架协议。对于历时较长且结构复杂的项目，可首先对交易的进程和步骤在该文件中落实，并根据该文件逐步进行其他各交易环节。

（2）房地产买卖合同/项目转让合同/股权转让合同

（3）房地产抵押或其他担保合同

（4）贷款合同及相关的担保合同

这些是合同中可能涉及的主要交易文件。当然我们同时提供其他法律文件的起草服务，如股东会或董事会决议、授权委托书等。

（七）股权过户和项目交付

这是交易完成的最后的步骤，比如说股权转让、股权的登记等。

三、房地产项目（公司）并购常见的法律风险及防范举例

（一）股权法律风险

1、法律风险点

由于股权收购取得项目一般需完全控股或绝大多数控股转让方的公司，因此转让方公司的成立及相关审批手续是否完备，关系到所收购股权的价值和后续项目进展。转让方公司方面的法律风险主要表现为股东出资是否到位、公司成立相关审批手续是否完备等。

2、法律依据：

根据《公司法》规定，股东出资及出资发生发化（增加减少股东人数、股东出资额的增减），均将在工商局进行登记或发更登记。但发生过房地产商因资金不足，引入项目合作开发者，但未及时办发更登记，发生持股争议的案件。

3、对策：

了解项目投资者之间对持股及持股比例是否存在争议（诉讼、仲裁）；查询工商登记档案。通过公告的方式寻求是否存在未登记股东。

（二）建设工程面积超过实际面积的问题

1、法律依据

（1）《关于新建房屋权属登记与建设工程规划验收有关问题的通知》规定：经规划验收合格的建设工程国土房管行政主管部门依实际测量面积进行房屋权属登记。但每幢建筑面积为 20000平方米以下的建设工程实测面积超过规划许可 7%，20000 —50000平方米的实测面积超过规划许可 5%，50000平方米以上的实测面积超过规划许可3%的，国土房管部门应将情况及时通报市规划委，由市规划委会同市国土房管局分析查找原因。

凡取得房屋预售许可的建设工程，其预售面积与规划许可证件批准的面积产生误差时，应先由市或区县规划行政主管部门核查，并出具修正后的建设工程规划许可证后，国土房屋行政主管部门再予调整预售许可面积。

建设工程未经规划验收或经规划验收不合格的，国土房管行政主管部门不予受理房屋权属登记。由此产生的后果由开发、建设单位承担。

《关于办理规划许可证件与房地权属证书若干问题的工作衔接办法》规定：

新建项目的《建设用地规划许可证》和《建设用地批准书》及《国有土地使用证》在用地性质、位置、面积上应该保持一致。如实际测量与建设用地规划许可证面积发生误差，允许误差范围在总用地规模的 3％以内，且绝对值不得超过 1000平方米，可按实测的面积颁发土地使用证书；超出上述范围的，需由规划管理部门校核变更建设用地规划许可证，然后再办理土地使用证书。建设工程在取得建设工程规划许可证后，因设计或施工误差造成与竣工实测面积不符的，其误差范围应控制在每幢建筑面积的 5％以内，且绝对值不得超过 300平方米；在房屋产权登记测绘时，未超出上述范围的，可按实测面积登记发证；超出上述范围的建设单位应先向规划管理部门申请更改建设工程规划许可证，再由房屋土地管理部门颁发房屋所有权证；因封阳台增加的面积，不再更改建设工程规划许可证，由房屋土地管理部门处理。

《北京市城乡规划条例》规定：城镇建设工程未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证许可内容进行建设的，由规划行政主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处该建设工程总造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处该建设工程总造价百分之十以下的罚款。规划行政主管部门作出责令停止建设或者限期拆除的决定后，当事人不停止建设或者逾期不拆除的，市或者区、县人民政府可以责成有关部门采取查封施工现场、强制拆除等措施。

2、对策：

具体项目，产生的具体法律风险和解决的办法不一样，具体看到本项目的材料，我们专门针对本问题出具法律意见书。

（三）抵押担保法律风险

1、法律依据：

《物权法》第一百八十七条以建筑物和其他土地附着物财产或者正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。

2、对策：

物业所在地的抵押登记部门（房管局），查询拟交易物业的 “他项

权”登记。

（四）司法查封法律风险

1、法律规定：

（1）财产保全。根据《民事诉讼法》规定，对不动产和特定动产（如车辆、船舶等）进行诉讼财产保全，人民法院可以采取扣押有关财产证照并通知有关产权登记部门不予办理该项财产产权转移手续的方式予以保全。（2）强制执行。最高人民法院《关二人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第九条查封、扣押、冻结已登记的不动产、特定动产及其他财产权，应当通知有关登记机关办理登记手续。

2、对策：

到物业所在地的物权登记部门（房管局），查询拟收购资产的司法查封情况。

（五）建筑工程承包人优先权的排除

1、法律规定：

《合同法》第事百八十六条，发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期未支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。

2、对策：

查看发包人支付工程款原始票据、会计记录；向工程承包人了解工程款的支付情况、银行转账凭证等。通过合同约定排除相关的风险。

（六）承租人优先贩买权的排除

1、法律：

《＜民法通则＞意见（试行）》、《合同法》出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下享有优先贩买权；出租人未按规定出卖房屋的，承租人可请求人民法院宣告该房屋买卖无敁。

2、对策：

查看《租赁合同》是否排除优先贩买权；若未排除，依法提前通知承租人。

（七）对外担保

1、法律依据：

《担保法》第七条具有代为清偿债务能力的法人、其他组织或者

公民，可以作保证人。

2、对策：

首先，对项目公司是否曾经对外提供保证等形式的担保做深入了解；其次，预留一定比例尾款；再次，原有股东提供适当的担保。

（八）公司对外重大协议目标公司签署的重大协议

对项目公司重大合同进行深入了解。列举全部协议清单作为股权转让协议的附件，并约定项目公司收购前一切未披露协议对公司造成负担、损失，由原股东负责承担；预留尾款，作为《股权转让协议》履约保证；原有股东提供适当的担保，担保期限至少两年。

（九）国有公司股权收购的特殊问题

若所收购股权为国有股权，除履行一般的股权收购程序之外，还有转让程序的特别规定。首先，需要有国有股东上级主管部门的同意及书面批复；其次，要由国家认可的资产评估机构对其进行资产清查及现值估价；再次，国有股权转让要在国有资产产权交易中心进行公示，公示后产生两个及以上竞买者的，还需采取拍卖或招标的形式进行。因此在收购国有公司股权中，不能仅通过与转让方达成收购协议而完成股权收购，还需履行相关程序。

四、法律服务确定服务费用的方式

根据贵方项目的实际规模和进展状况，由专业律师团队提供整套法律服务。鉴于双方初次合作的诚意，我方愿意按优惠标准收取律师费用。现提供二套收费方案供贵方参考：

1、计时收费，按预计有效工作时间收费

由律师团队为本股权收购项目提供法律服务，预计六个月完成，双方可协商按每小时 元人民币的收费标准，确定收费总额；实际工作时间超过预计工作量的部分，另按优惠标准适当加收律师费用。

2、整体打包收取服务费用

同时，我们也可以在协商一致的基础上采取分阶段打包收费的模式，具体标准视项目情况而定。作为常年顾问单位，对上述项外服务将享有收费优惠待遇，费用比照*****律师事务所收费标准优惠 20%，具体可协商确定。

上述服务费用可以采用分阶段支付方式，具体支付期限和支付比例由双方协商确定。

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